一、如何計(jì)算抵押率

01

抵押概念

一般而言，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

通常情況下，下列資產(chǎn)可進(jìn)行抵押：

1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

2、抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

3、抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

4、抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

6、依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

02

抵押率

抵押率又稱(chēng)“墊頭”，是抵押貸款本金與抵押物估價(jià)價(jià)值之比，在實(shí)際計(jì)算中，常常會(huì)出現(xiàn)理解相反的情況，具體給大家舉個(gè)例子解釋一下：比如房子貸款80萬(wàn)，房子估價(jià)100萬(wàn)，則抵押率為80%。合理確定抵押率，是抵押貸款管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。通常，銀行在確定抵押率時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮以下因素：（1）貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款風(fēng)險(xiǎn)與抵押率成正向變化。抵押率越高，風(fēng)險(xiǎn)越大，抵押率越低，風(fēng)險(xiǎn)越小。所以貸款人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的貸款，采用降低抵押率來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)小的，抵押率可高些。（2）借款人信譽(yù)。一般情況下，對(duì)那些資產(chǎn)實(shí)力匱乏、結(jié)構(gòu)不當(dāng)，信譽(yù)較差的借款人，抵押率應(yīng)低些。反之，抵押率可高些。（3）抵押物的品種。由于抵押物品種不同，它們的占管風(fēng)險(xiǎn)和處分風(fēng)險(xiǎn)也不同。按照風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償原則，抵押那些占管風(fēng)險(xiǎn)和處分風(fēng)險(xiǎn)都比較大的抵押物，抵押率應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?，反之，則可定得高一些。（4）貸款期限。貸款期限越長(zhǎng)，抵押期也越長(zhǎng)，在抵押期內(nèi)承受的風(fēng)險(xiǎn)也越大，因此，抵押率應(yīng)當(dāng)?shù)鸵恍?。而抵押期較短，風(fēng)險(xiǎn)較小，抵押率可高一些。

二、實(shí)際操作中的小細(xì)節(jié)

1抵押率高好還是低好：

抵押率的另一種理解，是抵押人愿意承擔(dān)的債務(wù)金額與抵押物價(jià)值之比。從這個(gè)角度講的話(huà)，為維護(hù)銀行債權(quán)利益，抵押率越高越好，最好確認(rèn)到100%，但銀行需要自行控制貸款發(fā)放比率與抵押物價(jià)值比率，這樣做一方面控制了貸款與抵押物價(jià)值的比率，另一方面防止了客戶(hù)將抵押物進(jìn)行二次抵押融資。

從另一個(gè)角度來(lái)講，在授信方案設(shè)計(jì)時(shí)，倘若兩個(gè)抵押物，抵押物一價(jià)值大于抵押物價(jià)值二（其他同等條件不變），那么我們應(yīng)該選擇抵押物價(jià)值大的抵押物一，這個(gè)時(shí)候，抵押率越低越高，意味著倘若一旦發(fā)生授信風(fēng)險(xiǎn)，銀行可獲得的拍賣(mài)物價(jià)值最多，當(dāng)然不得超過(guò)債權(quán)總金額。

在理解上述兩個(gè)觀點(diǎn)時(shí)，應(yīng)注意其實(shí)質(zhì)并不矛盾。情況一針對(duì)的是抵押物價(jià)值不變的情況，將抵押物在辦理抵押登記時(shí)價(jià)值確認(rèn)到100%，即全額抵押。情況二說(shuō)明的是選擇授信抵押物時(shí)，應(yīng)盡量選擇價(jià)值高的抵押物。

2債權(quán)金額與抵押物金額大小問(wèn)題：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第35條規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。 財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。為了受擔(dān)保債權(quán)能得到充分的擔(dān)保，抵押物的價(jià)值至少應(yīng)大于或等于受擔(dān)保權(quán)的金額。抵押合同簽訂時(shí)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)同類(lèi)物的一般價(jià)格對(duì)抵押物進(jìn)行估價(jià)，以確保債權(quán)能獲得充分擔(dān)保。抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)，抵押權(quán)人只能就抵押物的交換價(jià)值而使其債權(quán)得到清償。在抵押物價(jià)值較大的情況下，同一抵押物可使多個(gè)債權(quán)都能獲得充分的擔(dān)保。為了保護(hù)抵押權(quán)人的利益，特別是先位抵押權(quán)人的利益，本法規(guī)定債權(quán)人只能就抵押物超出先位債權(quán)的余額對(duì)其他債權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。本法這款規(guī)定包含兩層意思：一是再抵押的設(shè)定，必須以抵押物價(jià)值扣除所有先位受擔(dān)保數(shù)總額后尚有余額為前提;二是抵押人設(shè)立再抵押時(shí)，再抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超過(guò)先期抵押物價(jià)值的余額。

在實(shí)際操作中，有些時(shí)候抵押物價(jià)值超過(guò)債權(quán)金額，抵押率難以確認(rèn)到100%，在這種情況下，如若有些銀行采用雙額度管理，既有額度限額又有敞口限額。授信額度指客戶(hù)可以使用的授信產(chǎn)品金額，授信風(fēng)險(xiǎn)敞口指授信額度扣減保證金以后的實(shí)際額度。例如，某企業(yè)在某銀行開(kāi)立銀行承兌匯票1000萬(wàn)，保證金比例為50%，那么實(shí)際敞口為500萬(wàn)元，額度為1000萬(wàn)元。按照借款合同簽訂的貸款金額即為授信額度1000萬(wàn)元，額度高于敞口，這樣有利于銀行將抵押率確認(rèn)的更高。

3抵押物處置清償順序：

上面探討的是將抵押物確認(rèn)金額確認(rèn)更高的問(wèn)題，接下來(lái)要談下實(shí)際拍賣(mài)后清償順序，了解清償順序，有助于更好地維護(hù)銀行債權(quán)安全。

抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：

（一）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（二）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照上述（一）項(xiàng)規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時(shí)間的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。

4最高額抵押與一般抵押：

最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債作擔(dān)保。其他類(lèi)型抵押即為一般抵押，一般抵押針對(duì)具體單筆業(yè)務(wù)。從實(shí)際操作情況來(lái)看，銀行一般與借款人簽訂的抵押合同為最高額抵押合同，這有助于業(yè)務(wù)的連續(xù)性，提高效率，也有利于維護(hù)銀行債權(quán)安全。

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