3月28日，一女子發(fā)視頻稱，她租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房，退租時房東拿著燈一點一點檢查，最后列出的清單中，房子每月房租是1200元，但租客需要賠償一萬余元。她認(rèn)為房東故意訛錢。3月29日，江西上饒玉山縣冰溪街道辦事處發(fā)布關(guān)于網(wǎng)友反映退租糾紛事件的情況通報。

三個焦點問題

對此，北京市京都律師事務(wù)所李澤瑞律師認(rèn)為，此次事件應(yīng)該分為兩個部分來看。

第一部分是三個關(guān)鍵問題，即房東“嚴(yán)苛”到拿探照燈檢查定損索賠萬元是否合理？房東夠不夠成敲詐勒索？錢還要不要得回？

“退房驗收是房東的權(quán)利，不管他用什么奇葩嚴(yán)苛的檢查都沒問題，但是定損索賠萬元就不一定合理。”李澤瑞律師介紹，民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百一十三條同時還規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。

李澤瑞律師表示，“簡而言之，出租屋墻體時間久了會變色，是正常損耗。如果承租人正常使用租賃物，租賃物出現(xiàn)正常損壞，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)維修費用。比如，屋內(nèi)的燈泡壞了，花灑老化不能使用等等?！彼裕夥繒r只要不是人為造成的損壞，租客并非一定要承擔(dān)責(zé)任。

而有網(wǎng)友認(rèn)為的“房東構(gòu)成敲詐勒索”則并不涉及。李澤瑞律師介紹，構(gòu)成敲詐勒索最重要的兩個構(gòu)成要件，分別是行為人取得他人財物是無法律依據(jù)的，即行為人主觀上具有非法占有他人財物的故意。另一個就是，行為人使用了威脅、恐嚇或者要挾等手段。

“具體到本事件中，房東與租客有租賃合同關(guān)系在先，如果租客確有使用不當(dāng)?shù)男袨?，那房東可以根據(jù)雙方的合同約定，要求租客予以賠償。也就是說，如果租客確有違約行為，而房東只是漫天要價，那么就不構(gòu)成敲詐勒索，畢竟房東有權(quán)因租客的違約行為，提出索要賠償?shù)闹鲝垺！?/span>李澤瑞律師說，“如果房東要價太高，租戶可以拒絕支付。雙方協(xié)商解決不了，那就只能告上法庭解決?！?/p>

租客能否要回四千元錢？李澤瑞律師則表示，那就要看雙方有沒有違約行為以及當(dāng)時給錢是否自愿的。根據(jù)民法典第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示真實；三是不違反法律規(guī)定，不違背公序良俗。

“只要租客當(dāng)時不是自愿給的，或者有違反上述情形之一的，那么就是屬于無效民事法律行為，租客有權(quán)主張返還。但民法實行誰主張誰舉證原則，因此，租客想要拿回這些錢，不僅要證明自己沒有違約行為，同時還要證明自己當(dāng)時不是自愿的，否則很難獲得支持。”李澤瑞律師說。

本事件的第二部分則是，租戶認(rèn)為自身安全受到威脅，發(fā)布視頻只希望保障自己與家人的人身安全。對此，該律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)向公安部門進(jìn)行報案。公安部門會根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重程度進(jìn)行立案處理，情節(jié)較輕的會進(jìn)行拘留或罰款，情節(jié)嚴(yán)重者應(yīng)當(dāng)以尋釁滋事罪追究行為人的刑事責(zé)任。

合理解決才能維護(hù)城市形象

對于此事，湖北瑞通天元律師事務(wù)所張國振律師表示也在關(guān)注，他認(rèn)為，雖然房東有權(quán)在租客退租時檢查房間，但這種“奇葩并嚴(yán)苛”的方式確實讓人難以接受，而當(dāng)時地方人員的調(diào)解方式，給人的感覺就是“和稀泥”，甚至“護(hù)短”，才導(dǎo)致了網(wǎng)友們的不滿。

“好事不出門，壞事傳千里?！睆垏衤蓭煴硎荆壳皝砜?，這起事件的影響已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一起普通租房糾紛的范疇，它不僅僅觸及到了租房市場的公正性和透明度問題，更是考驗著地方治理能力和公信力?！叭绻幚聿划?dāng)，確實有可能影響到整個地區(qū)乃至更廣范圍的聲譽和形象?！?/span>

他希望這件事的處理結(jié)果會給所有關(guān)注此事的網(wǎng)民們一個交代，這件事情的處理結(jié)果，不僅會直接影響到當(dāng)事人的切身利益，更會成為衡量當(dāng)?shù)刂卫硭胶凸帕Φ囊粋€重要標(biāo)尺。希望能有一個滿意的解決方案，既能公正解決問題，又能為今后相似問題的處理提供借鑒，避免“一顆老鼠屎毀了一鍋粥”的局面發(fā)生。

來源：央視網(wǎng)

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