京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
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Q:提問:京總您好！仔細拜讀了您星球的文章，獲益匪淺，現(xiàn)請您指點置換思路;我家情況是孩子在朝陽大屯附近讀小學(xué)，估計還會在這里讀書4-7年。目前想出掉家里位于安貞里的房子，再加上一些資金，預(yù)算能到1000左右用于改善。夫人特別希望有個小花園或者露臺。我有兩個思路，一是在學(xué)校附近買二手，可提升每天居住的舒適度，請問有沒推薦的盤？

目前在潤楓德尚苑有一套意向房。二是在北邊往外圍找一套洋房或者別墅，新房或者二手都可，日常還在大屯附近租房，周末和假期去外圍改善房居住，提升生活質(zhì)量，請問有無可推薦的盤？目前有考慮在昌平北七家的王府花園買一個項目做改造工程。或者有更合適的新手盤？這兩個思路是否妥當，請給予指點，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!從投資角度看方案一效率更優(yōu);但潤楓德尚苑樓盤一般,漲幅很弱,熱度和流通性也一般,這個盤在亞運村排名屬于尾部;亞運村比較好的盤是保利金泉,但戶型很爛,不如看看北側(cè)的奧森板塊,純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場上比較稀缺;整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;這個板塊作為投資比較穩(wěn)健;

1000預(yù)算如果改善至少是個三居;能選的盤有上元君庭、澳景花園、澳林春天一期;這三個盤屬于區(qū)域中等,能跟上區(qū)域行情;方案二不太建議;王府花園投資屬性為0,這種類型的盤我一般都是建議高峰期出貨,整個北京的別墅洋房值得買的很少,1000左右的預(yù)算很難買到能漲價的,因為這個預(yù)算在別墅洋房產(chǎn)品里屬于尾部,而別墅產(chǎn)品的購買力大多都集中在頂部,這種尾部的產(chǎn)品購買力很弱,買過來基本就砸手里,賣的時候很難且價格沒有優(yōu)勢,能保住原值已經(jīng)很不錯了!建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼?span style="color: #1356BD; --tt-darkmode-color: #145CCA;">《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:京總，你好，現(xiàn)在有個特別急的買房事情咨詢一下，工作在朝陽，考慮孩子明年上小學(xué)，我家外地有貸款記錄，在北京就只能按照二套買房了，有現(xiàn)金600多，近2個月各種請假看房，綜合考慮性價比有兩個選擇，這兩個地點都是800多w的：一個是望京的利澤西園建筑面積106平，屬于老房子了，小學(xué)初中對口的是望京陳經(jīng)倫分校；還有一個就是東壩的奧林匹克花園建筑面積125平，對口的小學(xué)是北師附小奧林匹克花園實驗小學(xué)，中學(xué)以前對口的是八十管莊分校常青藤校區(qū)，今年的政策從9月份開始要更名為北京中學(xué)第三分校；

這兩套房都在我們的總預(yù)算內(nèi)，首先我們主要考慮兩個孩子上學(xué)問題，其次考慮未來房子的保值增值空間：1、望京是由于阿里總部在附近，不知道還有沒有增值保值空間，也不知道望京是不是有溢價，是不是房價會下降；2、東壩小學(xué)不如望京陳經(jīng)綸，居住要比望京這老房子要強很多，我也看過你分析過東壩奧園和常青藤的房子，而且聽中介說萬達和地鐵都是明后年開，也不知道還有沒有增值空間。希望京總給指點迷津，在此特別感謝

A:回答:您好;東壩和望京屬于不同性質(zhì)的區(qū)域,望京屬于北京產(chǎn)住結(jié)合發(fā)展比較成熟的區(qū)域;房價的天花板比較高,這種龍頭區(qū)域不存在存在溢價的現(xiàn)象,東壩到目前還在賣概念,準確說東壩屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部,從投資維度,買城鄉(xiāng)結(jié)合部的邏輯主要是買被低估的區(qū)域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區(qū)一直在發(fā)展，呈現(xiàn)的結(jié)果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質(zhì)樓盤更是脫離剛需承受范圍，而城鄉(xiāng)結(jié)合部的價格只有核心區(qū)的一半，就會有一部分人群不愿意在主城區(qū)上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉(xiāng)區(qū)域

用犧牲距離換取品質(zhì)這樣的方法買第一套房，城鄉(xiāng)結(jié)合部一般最好的進場時間是規(guī)劃剛出爐,有大批一線開發(fā)商進駐的時候，這是值得進場的一個風(fēng)向標,如果這種區(qū)域由于政策宣傳利好，加上開發(fā)商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉(xiāng)結(jié)合部的拐點是不斷在變化的，買點并不是一直存在;東壩有價值但溢價已經(jīng)很嚴重了,已經(jīng)過了最好的進場時間,現(xiàn)在賣的并不便宜,買的價高就意味著未來漲幅的空間比較小;

其次再說學(xué)校也不如望京,學(xué)校好不好主要看生源,往深了說是看家長,從區(qū)域的人群結(jié)構(gòu),東壩和望京也是有很大區(qū)別,東壩中路以東基本全是保障住房小產(chǎn)權(quán)房+回遷房和各種福利房.未來會增加區(qū)域密度,人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜,整個區(qū)域的成長性會受限制.買房無非就是選地段、樓盤和房源，這三個指標最重要的是地段和樓盤，地段決定未來的天花板有多高，樓盤決定著成長空間有多大，這2個指標只要優(yōu)質(zhì),即便是你選的房源稍差也不會影響未來的升值性.

好地段的特征是;高新產(chǎn)業(yè)聚集+稀缺性配套+好的品質(zhì).品質(zhì)看的是兩個方面，一個是樓盤品質(zhì)，一個是區(qū)域品質(zhì)。樓盤品質(zhì)看的是居住體驗和物業(yè)，區(qū)域品質(zhì)看的是整個區(qū)域的自身環(huán)境和人文環(huán)境。有的樓盤品質(zhì)很高，但是地段一般，缺乏購買力支撐.有的地段不錯，但是商圈環(huán)境很差,就像潘家園在三環(huán)內(nèi)，距離國貿(mào)近在咫尺，但整個區(qū)域的房子常年跑輸大盤，漲幅還沒有五環(huán)外的高，核心原因就是這個區(qū)域的人群結(jié)構(gòu),這樣的區(qū)域即便是在核心地段也難跑贏大盤.雖然奧林匹克花園的居住體驗優(yōu)于利澤西園;但是從區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),人群、東壩不如望京,望京的價值不至于阿里,產(chǎn)住結(jié)合是城市發(fā)展的一個新方向,現(xiàn)在的亦莊也是在向著望京的方向發(fā)展,這個是趨勢,建議優(yōu)先望京;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

Q:提問:您好！本人最近剛落戶北京，媳婦名下有一套70平左右的住宅在新源里星源匯，目前閑置未住人，裝修較好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近準備在大興義和莊未來云城購入一套三居新房，2024年底交房，準備給自己及自己父母住，偏剛需兼帶投資，

關(guān)注點：一是臨近京雄高鐵大興站以及黃村火車站地鐵站，后續(xù)還有s6號線規(guī)劃，本人后續(xù)可能去雄安上班，為高鐵通勤做準備，即使不去雄安，坐高鐵去西客站通勤上班也看似也方便。二是賭一下大興新城規(guī)劃，義和莊一帶應(yīng)該會發(fā)展?jié)摿^大。請教：一是這個時刻買入大興高鐵站的新房是否明智？二是星源匯的住宅如何處理比較好？

A:回答:您好,環(huán)京區(qū)域和北京幾個邊界區(qū)域就是衛(wèi)星城市的概念,這些區(qū)域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐,未來上漲空間也很小,大興這條線的漲幅是從最北側(cè)西紅門依次輪動高米店、棗園、最后天宮院;西紅門已經(jīng)屬于通勤居住板塊了;大興新城規(guī)劃的再好,最終還要看產(chǎn)業(yè)的落地情況,

東邊有亦莊,什么產(chǎn)業(yè)會到西紅門發(fā)展;比如互聯(lián)網(wǎng)新媒體,什么產(chǎn)業(yè)會到亦莊;比如中金;物以類聚同樣的道理產(chǎn)業(yè)也分為一二三流;前段時間網(wǎng)上曝光的中金工資,這只是被大家看到了極其一小部分,亦莊隨便一家高新企業(yè)拉出一個普通員工,年薪過百是很正常的,不過百的證明沒有拼命干,這種產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的購買力和衛(wèi)星城的購買力有很大差別,

投資不是DB,投資房產(chǎn)是搭乘這座城市、這個區(qū)域的經(jīng)濟增長,得到確定的回報,買入大興高鐵站不是很建議,不確定性太多,或者說大概率會虧損,投資是機會成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟列車才能得到確定豐富的回報,如果有條件當然選確定性更強的板塊,不如看看亦莊核心或者溢出板塊,如舊宮、瀛海;新源里如果沒有更好的投資品或者資金需求留著即可;建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼?span style="color: #1356BD; --tt-darkmode-color: #145CCA;">《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:求教京總：二代人，有2房各自自住，老人已退休，年輕夫婦分別在昌平沙河和海淀魏公村工作?，F(xiàn)有1套朝陽潘家園南里3居公房，1套豐臺望東里2居，價值各600萬左右。現(xiàn)因工作距離、未來孩子教育、老人改善等問題，打算置換。手頭還有800萬預(yù)算（視情動用），月供可接受2萬左右。

西城學(xué)區(qū)已解決，不考慮學(xué)區(qū)，需求是兩套自住、其中一套海淀較新三居、小區(qū)居民素質(zhì)高，有保值或增值空間。目前有以下幾個方案：一是賣豐臺望園東里，保留潘家園南里，加200～300萬預(yù)算，總價1100到1200，在海淀富海中心或增光佳苑或知春路、中關(guān)村等購置；二是賣潘家園南里，保留望園東里，加200到300萬，總價1100～1200，在海淀增光佳苑或富海中心或知春路、中關(guān)村等購置；三是望園和潘家園均保留，再以800萬為首付，貸款200～300萬買一套海淀房。請問哪種方案最佳？或者是否有更好的方案建議？

A:回答:您好,感謝信任!建議豐臺望東里和潘家園南里全部出掉效率更優(yōu),望園東里雖然在板塊流通性不錯,但七里莊板塊在豐臺屬于發(fā)展落后的區(qū)域,這個盤從2017年到現(xiàn)在一直處于橫盤不溫不火的狀態(tài),潘家園房價一直處于洼地的原因是這個區(qū)域的人文素質(zhì)比較一般,大部分居住的業(yè)主全是最早東城區(qū)拆遷的安置戶,整個區(qū)域很亂;導(dǎo)致房價水平很低,也常年跑輸大盤,

兩套全部出掉+手中的現(xiàn)金在熱門板塊選擇居住體驗好的即可,從長期看北京的房價水平只會上漲不會下跌,如果有條件應(yīng)該盡快完成本地布局,您們夫妻雙方分別在沙河和魏公村工作,清河可能更適合你們,您提問說需要2套,從效率原則2000的預(yù)算在清河選一套霸盤持續(xù)吃5年左右板塊的紅利,保留一張房票,房價上漲后再把上漲的部分貸出來建倉效率更優(yōu);當下的市場邏輯是好房子持續(xù)上漲,并且上漲的很夸張,差房子持續(xù)橫盤最終回歸的理想價格,好房子在市場上是稀缺的,應(yīng)該持有這種稀缺盤,比持有的數(shù)量更為重要

建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼?span style="color: #1356BD; --tt-darkmode-color: #145CCA;">《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利,有問題可再向我提問

Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區(qū)，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于產(chǎn)業(yè)和住宅的關(guān)系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐臺南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經(jīng)掛牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央產(chǎn)房，目前也在掛牌出售。現(xiàn)在我們的想法是手里房子全部清倉后，現(xiàn)金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，只能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居+一套一居，這樣相對靈活一些。因為家里有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發(fā)現(xiàn)500多萬兩居帶院子的房子品質(zhì)不好，小區(qū)比較混亂。針對這個情況我們調(diào)整了計劃，想請您指點一下，是否合適。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續(xù)享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350+150），二套250萬左右（150+100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應(yīng)該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區(qū)，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔(dān)心回龍觀已經(jīng)漲2年了，是否比不上其他地區(qū)有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領(lǐng)秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東里、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年匯佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊內(nèi)的小區(qū)選擇是否合適？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合適？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正確;豐臺南部房山?jīng)]有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區(qū)域;到確定性更高的區(qū)域;只要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區(qū)域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結(jié)果還是輸?shù)?這就是戰(zhàn)略上的選擇錯誤,用戰(zhàn)術(shù)去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優(yōu)質(zhì)盤,保留一張房票,房子上漲后可繼續(xù)建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率只能選到尾部的盤,別人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區(qū)域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數(shù)量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區(qū)域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區(qū)域內(nèi)的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出板塊,西紅門屬于大興西線的領(lǐng)漲板塊;從房產(chǎn)選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應(yīng)該優(yōu)先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區(qū)域;選次級板塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個板塊都可,漲幅都比較穩(wěn)健;從資產(chǎn)配置的角度,市中應(yīng)該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年匯佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質(zhì)不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優(yōu)勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環(huán)外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區(qū)在昌平區(qū)老舊小區(qū)改造的名單里面?，F(xiàn)在家有倆娃，老大2025年上小學(xué)，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現(xiàn)在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續(xù)持有等改造結(jié)束？

加固改造的消息對房價影響大么？如果等待改造結(jié)束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區(qū)加固改造之后價格上會有比較大的漲幅么？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區(qū)改造重點在于小區(qū)業(yè)主意見是否統(tǒng)一,全部統(tǒng)一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區(qū)域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區(qū)的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區(qū)高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區(qū)域想發(fā)展必須要靠建設(shè)新區(qū)，新區(qū)越金貴，老舊小區(qū)就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區(qū)又破又貴,品質(zhì)夠不到,所以犧牲距離換取品質(zhì);遠郊的一些剛需品質(zhì)次新還有些價值,但如果不發(fā)生普漲的情況下很難帶動,建議您等等看,市場熱時賣總比現(xiàn)在賣劃算一些,不至于虧那么多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區(qū)域看看品質(zhì)次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;

市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結(jié)果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房致富的路一直在,只要貨幣一直超發(fā),房價上漲沒有盡頭,放平心態(tài)就當交學(xué)費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝好運!

Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現(xiàn)象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手后過個兩三年后就會比周邊高好多，還有的說期房變現(xiàn)房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來越不好過,利潤這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應(yīng)該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指標就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發(fā)商某個樓盤又調(diào)價了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進的價格，是開發(fā)商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,只有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策干預(yù),賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指標。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經(jīng)適房正要售出，預(yù)計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年后可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市里上班，媳婦兒在密云上班。（這也是當時在懷柔買房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出后考慮換房，優(yōu)點是無貸唯一住房，但是目前比較糾結(jié)，考慮未來孩子上學(xué)和房產(chǎn)保值或增值。

問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續(xù)提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房產(chǎn)，可以買懷柔區(qū)的學(xué)區(qū)內(nèi)房屋，有當時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發(fā)商的概念是洋房+懷柔科學(xué)城+科學(xué)城配套小學(xué)（北京實驗二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環(huán)境+孩子上學(xué)需求（學(xué)校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬于站崗盤，預(yù)計5-10年后才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學(xué)城未來發(fā)展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？

考慮二:在市區(qū)朝陽新源里、柳芳、花家地這一類地區(qū)買一套帶學(xué)區(qū)的老破小，可以貸款一部分整體預(yù)算提到500左右，租金補貼房貸。占一個朝陽的學(xué)區(qū)學(xué)位，孩子一年后幼兒園回城里上學(xué)，上一些九年一貫制的學(xué)校，但是朝陽區(qū)目前的升學(xué)率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友咨詢后，500預(yù)算也能夠上東城區(qū)的老破小，東城學(xué)區(qū)概念相對平均，整體升學(xué)率還不錯?？梢园逊孔幼獬鋈ズ?，在附近再租一套大一點的房子去住。

總結(jié)后續(xù)問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機把400萬房款在未來做大一些，如果現(xiàn)在能城里的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學(xué)，至少加上學(xué)籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受較長時間的站崗，那么是在城里老破小站崗好，還是在懷柔科學(xué)城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學(xué)校開始招生（我家2026年上學(xué)）考慮科學(xué)城定位，應(yīng)該不會太差勁。所以現(xiàn)在比較糾結(jié)，這次換房的方向是城里還是懷柔，然后再看自己夠得上的區(qū)域。望您指點迷津，萬分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠郊區(qū)，位置偏冷，北京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸整體是東南，西北有海淀，西南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經(jīng)成熟的和正在發(fā)展的;所以懷柔發(fā)展起來相對較難;一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是人才發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動人口，最后才是商圈發(fā)展，這是樓市的三個支撐點;

這三個對于懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業(yè);哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質(zhì)量誰也不敢保證,學(xué)校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區(qū)之外先扶持的應(yīng)該不會是懷柔;

2、東西海朝的學(xué)區(qū)邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學(xué)兩個維度看在東城以最低總價獲取入學(xué)名額,這種方案相對穩(wěn)健一些;城內(nèi)的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經(jīng)適房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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