我是章哥,房地產(chǎn)投資專家。房地產(chǎn)圈從業(yè)二十年，從二手房到新房、從職場(chǎng)小白到高管到投資人，通曉房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的一切門道。

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提問1：

章哥好，我想在北京買房，但搞不清自己能是什么資格。我是外地人，但有工作居住證。妻子是北京人，她名下有一套婚前的北京房產(chǎn)。我婚前曾經(jīng)在石家莊買過一套住宅和一套公寓，都貸過款，但早已還清。請(qǐng)問現(xiàn)在是什么資格？另外如果我們離婚的話，能否做到首房首貸？

回答1：

1、 北京的限購(gòu)政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。認(rèn)北京的房，認(rèn)全國(guó)的貸款。負(fù)責(zé)認(rèn)定的部門有兩個(gè)，一是銀行，二是房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。如果涉及到貸款的話需要同時(shí)滿足兩個(gè)部門的認(rèn)定。

1）首先認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位，以戶口登記為準(zhǔn)。全家必須都滿足標(biāo)準(zhǔn)的才行。

2）首套房標(biāo)準(zhǔn)。借款家庭的成員在全國(guó)范圍內(nèi)沒有貸款買過房的，同時(shí)在北京沒有住房的，就算是首房首貸。

以前全款買過，不管幾套，只要現(xiàn)在沒有了就算沒房。貸款買過商業(yè)或辦公用房的也不算。以全款購(gòu)買的房屋作為抵押，進(jìn)行的消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸同樣不算。

3）也就是說，只要家庭成員在北京或外地有過貸款記錄（除非查不到），再在北京買房就算二套。不管以前是否有房，有幾套，只要現(xiàn)在沒有，且沒有過貸款記錄，就有首房首貸資格。

2、 以家庭為單位，如果擁有北京購(gòu)房資格，最多可以購(gòu)買兩套房，第三套無(wú)論全款還是貸款都不允許購(gòu)買。

1）不管在外地曾經(jīng)有過多少筆貸款，只要未結(jié)清的在一筆以下，在北京購(gòu)買住房都算二套，可以貸款。

2）如果在外地還有兩筆或兩筆以上的貸款未結(jié)清，那在北京就不允許貸款了，可以全款購(gòu)買一套。

3、 家庭主要是指夫妻和未成年的孩子，如果孩子成年則可以單獨(dú)分戶。

1）孩子分戶之后，是擁有首房首貸的資格的。但孩子如果沒有穩(wěn)定收入來源，由其父母擔(dān)保還貸的，也算做二套。

2）夫妻離婚，是發(fā)生在2017年3月24日之后的，盡管其名下既無(wú)北京房產(chǎn)，也沒有貸款記錄，但在一年之內(nèi)申請(qǐng)買房，也算二套。一年之后再購(gòu)買的話，如果沒有個(gè)人名下的貸款記錄，算首房首貸資格。

3）單身，無(wú)論是未婚還是離婚的，只能在北京購(gòu)買一套房產(chǎn)。如果有過貸款記錄，算二套資格。

4、 具體到你們家庭來看。

1）如果你們以家庭名義購(gòu)房的話，算二套資格。

2）如果你們離婚，無(wú)論你名下是否有北京房產(chǎn)，再買房都算二套資格。

3）如果你妻子名下的婚前房產(chǎn)沒有貸過款，可以更名到你的名下。然后離婚，一年后你妻子就有了首房首貸的資格。

提問2：

章哥好，現(xiàn)在和老公孩子自住一套海淀雙榆樹95平三居。這里算學(xué)區(qū)房，小區(qū)雖然很老了，但是環(huán)境還很不錯(cuò)，居住的也挺舒服，各方面都還可以。我們?cè)诔啥际袇^(qū)有一套房?jī)删邮?父母現(xiàn)在在那邊養(yǎng)老。

現(xiàn)在有北京的二套資格打算投資一套總價(jià)450萬(wàn)的二居室，可選擇有：

1、 買本小區(qū)的兩居室，戶型雖然一般，但勝在環(huán)境熟悉，老人來住的話也方便照顧。

2、 一步到位，賣掉現(xiàn)在的房子和成都的，全款買一套大戶型的，樓齡較新的。

望指點(diǎn) 謝謝

回答2：

1、 北京二套468萬(wàn)之內(nèi)的政策是貸款40%，這說明你現(xiàn)在有現(xiàn)金270萬(wàn)左右。

2、 成都的房產(chǎn)不建議賣掉。因?yàn)椋?/p>

（1）成都的發(fā)展正在快速上升，房產(chǎn)增值速度未必低于北京等一線城市。

（2）老人的習(xí)慣和心態(tài)很難把握，建議先留幾年看看再說。因?yàn)槲矣龅竭^很多起把老家房子賣掉，接老人進(jìn)京后，老人住不習(xí)慣又要回老家的情況。所以先留下房子，可以給老人一個(gè)過渡期，北京成都兩地輪流住一陣。慢慢的融入北京生活之后，再說怎么處理成都房產(chǎn)，這樣對(duì)家庭生活的穩(wěn)定來說比較好。

3、 雙榆樹95平三居，也不建議賣掉。因?yàn)樵谶@個(gè)區(qū)域，這種戶型的房子不是很多，戶型一般都很合理，居住體驗(yàn)并不弱于普通二手房。

4、 建議你選擇第一方案，在本小區(qū)購(gòu)買一套小二居。這樣的話，投資和照顧老人的方便程度，都可以兼顧。而且花費(fèi)的總成本最低，

5、 450萬(wàn)，貸款能到180萬(wàn)，以25年期，每月還款1.1萬(wàn)左右。

6、 但是，還有一點(diǎn)請(qǐng)注意，海淀，尤其是你們所在的區(qū)域，所有的房產(chǎn)都是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的。也就是說，房屋價(jià)格中除了房子本身的價(jià)值，還有學(xué)區(qū)的價(jià)值在里面體現(xiàn)。如果你們用不上這學(xué)區(qū)，就相當(dāng)于資金被閑置。如果將來出現(xiàn)招生政策的變化，這部分投資也有可能被耗散掉。這點(diǎn)也請(qǐng)你考慮。

7、 總結(jié)：以和老人相處的房產(chǎn)問題比較特殊，建議不要一步到位，否則萬(wàn)一出現(xiàn)老人不適應(yīng)的情況，很難有彌補(bǔ)方案。

未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有貴如黃金的區(qū)域，也有便宜如蔥的地段。當(dāng)初閉著眼睛買房都發(fā)財(cái)?shù)碾A段早就過去了，而且一去不復(fù)返。

今天要想靠買房投資來獲得投資收益，必須掌握一定的方法論，必須學(xué)習(xí)研究和早日規(guī)劃，否則必定跑輸大盤。

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